Immobilienrecht

Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehen

BGH, Urteil vom 30.11.2004, Az: XI ZR 285/03

Kreditinstitute haben eine Vorfälligkeitsentschädigung nach der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank zu berechnen. Bislang berechneten die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung oft nach dem sog. PEX-Index. Unstreitig bleibt, dass ein Kreditinstitut bei der vorzeitigen Ablösung von Darlehensverbindlichkeiten eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Ungeklärt war bislang jedoch, in welcher Höhe sie dies dürfen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt einen Entschädigungsbetrag dar, der den durch die vorzeitige Ablösung eines Darlehens der Bank entstandenen Schaden kompensieren soll. Denn dem Kreditinstitut entgehen durch die vorzeitige Ablösung die festgeschriebenen Zinszahlungen. Der PEX-Index jedoch gebe das Marktgeschehen einseitig aus der Sicht der Hypothekenbanken wieder. Die Kapitalmarkstatistik der Deutschen Bundesbank hingegen gebe ein hinreichend repräsentatives Bild der Rückkaufrenditen von Pfandbriefen, woran sich die Berechnung der Entschädigung orientiert.

Der BGH billigte dem geschädigten Kläger einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen seine Bank zu, die die Entschädigung nach dem PEX-Index berechnet hatte. Der Kläger hatte eine zu hohe Entschädigung gezahlt.

Maklerrecht

Aufklärungspflichten des Maklers

BGH, Urteil vom 22.09.2005, III ZR 295/04

Der bei der Beurkundung des Hauptvertrages anwesende Makler, für den im Wege des Vertrages zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (vgl. jetzt § 311 II BGB) zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass sein Kunde bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstandes (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla) macht.

Wohnungseigentumsrecht

Gesellschaft bürgerlichen Rechts als WEG-Verwalter?

BGH, Beschluss vom 26.02.2006, V ZB 132/05

Der BGH entschied, dass die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR nicht dazuführt, dass die Gesellschaft Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann.

Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

BGH, Beschluss vom 02.06.2005, V ZB, 32/05

Der BGH hat in seiner Entscheidung seine Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeweitet.

Zugleich hat der BGH in der Entscheidung jedoch klargestellt, dass die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sich nur auf die Teilbereiche des Rechtsverkehrs beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Dies gilt also nicht im Innenverhältnis, beispielsweise nicht Anfechtungen gegen Beschlüsse, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen wurden. Antragsgegner sind in diesem Fall wie zuvor alle anderen Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht einfach Beschlüsse kassieren:

Vertrauensschutz eines Wohnungseigentümers

Oberlandesgerichts Frankfurt, Beschluss vom 03.09.2004, 20 W 34/02

Eine Wohnungseigentümerversammlung darf Beschlüsse nicht ohne weiteres wieder aufheben. Vielmehr müsse in jedem Einzelfall zuvor geprüft werden, ob ein Wohnungseigentümer Vertrauensschutz genieße, etwa weil ihm bereits Kosten entstanden seien. Das Gericht wertete damit das Votum einer Wohnungseigentümerversammlung als teilweise ungültig. Die Wohnungseigentümerversammlung hatte ursprünglich beschlossen, einem Wohnungseigentümer den Umbau der Wohnungstür und das Anbringen einer Markise zu erlauben. Etwa sechs Monate später hob die Versammlung diese Entscheidung wieder auf. Der Wohnungseigentümer hatte inzwischen den Umbau vorgenommen. Das OLG befand, dem bereits erfolgten Umbau dürfe die Eigentümerversammlung nicht im Nachhinein einfach wieder die rechtliche Grundlage entziehen. Insoweit genieße der Wohnungseigentümer Vertrauensschutz. Hinsichtlich der Markise gelte dies nicht. Da sie noch nicht angebracht und auch noch nicht gekauft worden sei, stehe der Aufhebung der Zustimmung rechtlich nichts im Wege.

Mietrecht

Wohnungsrenovierung und Rauchen

BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05

Rauchende Mieter müssen beim Auszug nicht die Renovierung ihrer von Qualm verschmutzten Wohnung bezahlen. Das Rauchen in der Mietwohnung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Der BGH wies damit die Klage des Vermieters einer Wohnung im baden-württembergischen Hockenheim auf gut 8000 Euro Schadenersatz ab.

In seinem Urteil definierte der BGH zudem, was er unter einer "besenreinen" Rückgabe versteht. Besenrein bedeutet die Beseitigung "grober Verschmutzungen".

Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz ist es die Pflicht des Vermieters, die Mietsache - also die Wohnung, das Haus oder die Geschäftsräume - während der Mietzeit in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Nutzt sich die Mietsache durch den sog. vertragsgemäßen Gebrauch ab, ist es die Angelegenheit des Vermieters sie während der Laufzeit und nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verschönern, also die sog. Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Allerdings ist es üblich, in Mietverträgen diese Pflicht auf den Mieter abzuwälzen. Da viele Vermieter in der Vergangenheit diese Überwälzung allerdings zu weitgehend ausgestaltet haben, hat der BGH in den letzten Jahren verschiedene Klauseln sowohl im Bereich der Wohnraum-, als auch in der Geschäftsraummiete für unwirksam erklärt mit der Folge, dass die Pflicht zur Schönheitsreparatur beim Vermieter bleibt.

So ist die Ausgestaltung des Mietvertrages mit einer Formularklausel dergestalt, dass der Mieter einen so genannten starren Fristenplan bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen zwingend einzuhalten hat, unwirksam mit der Folge, dass der Mieter nicht zu renovieren hat.

Jedoch ist jede Klausel unterschiedlich formuliert und es kommt auf die genaue Ausgestaltung der Formulierung an, ob die Klausel unwirksam ist oder nicht.

Heißt es in einer Klausel vor der Nennung von bestimmten Fristen, die bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen eingehalten werden sollen, "in der Regel", so gibt dies beispielsweise ausreichend Möglichkeit für eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle auf das objektiv Erforderliche (BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 351/04) mit er Folge, dass die Klausel wirksam ist.

Andererseits lässt auch eine bloße Bezugnahme auf starre Fristen die Klausel unwirksam werden (BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 106/05).

Weitergehende Gestaltungen sind in der Regel nur mit einer individualvertraglichen Vereinbarung möglich.

Endrenovierungsklausel

In einem Formularmietvertrag sind sog. Endrenovierungsklauseln, die den Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsrenovierung zu einer Renovierung der Mietsache am Ende des Mietverhältnisses verpflichten, unwirksam (BGH, Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02).

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, bei Auszug alle Tapeten zu entfernen, ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 109/05). Denn dem Mieter wird dadurch ein übermäßiger Renovierungsaufwand auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der Tapeten einer Renovierung noch nicht bedarf.

Summierungseffekt

Ein sog. Summierungseffekt liegt vor, wenn mehrere jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klauseln führen (BGH, Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR, 308/02). Dieser Summierungseffekt lässt dann beide Klauseln unwirksam werden, unabhängig davon, ob eine oder beide Klauseln einzeln betrachtet, wirksam wären.

Dieser Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit beider zu betrachtender Klauseln führt, kann auch vorliegen, wenn eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere jedoch eine Individualvereinbarung ist (BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR, 163/05).

Dieser Summierungseffekt ist oft zu finden bei dem Zusammenspiel von einer Klausel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und einer Endrenovierungsverpflichtung.

Auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume führt die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 6.04.2005, XII ZR 308/02, im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).

Verspätete Nebenkostenabrechnung gibt Mieter kein Rückforderungsrecht auf erbrachte Abschlagszahlungen

BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 191/05:

Eine verspätete Abrechnung der Betriebskosten durch ihren Vermieter gibt Mietern in einem laufenden Mietverhältnis nicht das Recht, ihre bereits erbrachten Vorauszahlungen zurückzuverlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof auf eine entsprechende Rückzahlungsklage zweier Mieter in der Revision entschieden. Die Richter stellten fest, die Mieter dürften in einem solchen Fall lediglich weitere Abschlagszahlungen so lange zurückhalten, bis der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Nebenkosten erstellt habe.

Stillschweigender Beitritt des anderen Ehepartners in den Mietvertrag des einen Ehepartners

BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR, 255/04

Ist ein Mietvertrag schriftlich nur mit einem Ehepartner abgeschlossen worden, so ist ein Beitritt des zweiten Ehepartners in den Mietvertrag möglich, mit der Folge, dass auch ihn als Gesamtschuldner alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag treffen. Indiz für einen solchen Vertragsbeitritt ist, wenn der beitretende Mieter Schriftverkehr mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung im eigenen Namen führt und Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis selbst und ohne Zutun des Erstmieters durchführt. Die Annahme des Vertragsbeitritts wird dann durch schlüssiges Handeln des Vermieters oder der ihn vertretenden Hausverwaltung erklärt. Im vorliegenden Fall war ursprünglich Mietvertragspartei der Ehemann. Nach dessen Auszug lebte die Frau noch mehrere Jahre in der Wohnung und gerierte sich als Mieterin. So ist jedoch in jedem Einzelfall zu prüfen, ob tatsächlich ein solcher Vertragsbeitritt vorliegt.

Einbehaltungsrecht an Mietkaution

BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit aus Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Wiederholte unpünktliche Mietzahlung als Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

BGH, Urteil vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Schon mit Urteil vom 23.09.1987 (VIII ZR 265/ 86) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlung einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund nach § 543 I BGB darstellen könne. In seinem Urteil vom 11.01.2006 bestätigte der Senat seine Rechtsprechung und führte die inhaltlichen Anforderungen weiter aus. So genügt es, wenn nach dem Ausspruch einer Abmahnung das vertragswidrige Verhalten auch nur ein weiteres Mal vorkommt, um eine Kündigung zu rechtfertigen, wenn vor der Abmahnung mehrmals die Miete unpünktlich gezahlt wurde. Zu beachten ist jedoch, dass jeder Einzelfall genau betrachtet werden muss. Denn bei Bagatellfällen ist auch nach dem Senatsurteil eine Kündigung nicht gerechtfertigt.

Zur Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei nachträglicher Mietschuldbegleichung

BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04

Wenn der Vermieter einem Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt hat, so kann die nachträgliche Zahlung der Rückstände in einer bestimmten Frist die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen, nicht dagegen ohne weiteres die ordentliche Kündigung. Jedoch ist bei der Prüfung, ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, die Zahlung positiv bei der Ausfüllung des Merkmals der "schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis" zu berücksichtigen.

Geschäftsführer einer GmbH sind nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts grundsätzlich abhängig beschäftigt und deshalb in allen Zweigen der Sozialversicherung versicherungspflichtig. Eine abhängige Beschäftigung ist jedoch nach der Rechtsprechung ausgeschlossen, wenn wegen einer gleichzeitig bestehenden Gesellschafterstellung die Willensbildung der GmbH vom Geschäftführer bestimmt wird. In diesem Fall gilt der Geschäftsführer in der Sozialversicherung als selbstständig tätig.

Manche Gruppen von Selbständigen sind dennoch der Rentenversicherungspflicht unterworfen. Seit dem 01.01.1999 sind einbezogen auch alle Selbstständigen, die auf Dauer und im Wesentlichen nur für einen Auftraggeber tätig sind und im Zusammenhang dieser Tätigkeit nicht selbst einen versicherungspflichtigen Arbeitnehmer beschäftigen (sog. arbeitnehmerähnliche Selbstständige).

Das Bundessozialgericht (BSG) hat in einem Urteil vom 24. November 2005 (B 12 RA 1/04 R) entschieden, dass diese Regelung auch auf selbstständige GmbH-Geschäftsführer Anwendung findet. Entscheidend sei dabei allein, ob der Geschäftsführer selbst die genannten Voraussetzungen der Versicherungspflicht erfüllt, insbesondere ob die GmbH sein einziger Auftraggeber ist. Dagegen käme es auf die Verhältnisse der GmbH, das heißt die Frage, wie viele Auftraggeber diese ihrerseits hat und ob sie wenigstens einen versicherungspflichtigen Arbeitnehmer beschäftigt, nicht an.

Die Fehler im § 2 Nr. 9, SGB VI, die zu dem BSG-Urteil führten, wurden nun durch einen Zusatz im Haushaltsbegleitgesetz 2006 geändert. Damit steht fest, dass GmbH-Geschäftsführer und Limited-Direktoren nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen müssen, wenn die Gesellschaft mehr als einen Auftraggeber oder einen sozialversicherungspflichtigen Angestellten vorweisen kann. Eine Zurechnung erfolgt nunmehr doch. Damit entfällt auch die von vielen Gesellschaften befürchtete Nachzahlungspflicht.

Inanspruchnahmefrist für Arbeitnehmererfindungen

BGH, Urteil vom 04.04.2006, X ZR 155/03

Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Erfindungsmeldung durch den Arbeitnehmererfinder (vgl. § 5 ArbEG, beginnt die vom Arbeitgeber einzuhaltende viermonatige Frist zur Inanspruchnahme einer Arbeitnehmererfindung (§ 6 ArbEG) zu laufen, wenn der Arbeitgeber die Diensterfindung zum Schutzrecht anmeldet und dabei alle an der Entwicklung beteiligten Erfinder benennt.

In seiner Entscheidung hat der BGH ausgeführt, dass maßgeblich für die Festsetzung des Gegenstandswertes das wirtschaftliche Interesse des Markeninhabers an der Aufrechterhaltung seiner Marke sei. Das besondere an seiner Entscheidung ist, dass der BGH sich erstmalig dazu geäußert hat, dass dieses Interesse im Regelfall mit € 50.000,00 festzusetzen sei.

Auch von größeren Unternehmen mit einer eigenen Rechtsabteilung werden wettbewerbsrechtliche Abmahnungen oft an externen Rechtsanwälte abgegeben. Hierbei stellt sich die Frage, ob die Einschaltung des Rechtsanwaltes überhaupt für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung erforderlich und geboten war.

Das OLG Frankfurt sieht die Angemessenheit und Erforderlichkeit einer anwaltlichen Vertretung im Abmahnverfahren im Regelfall als begründet an. Es sei aber sehr wohl zu prüfen, ob es das verletzte Unternehmen weniger Zeit kostet, einen Rechtsanwalt zu informieren, als selbst eine Abmahnung und eine vorbereitete Unterlassungserklärung zu formulieren.

Bis zum 31.12.2005 galt gemäß § 3 Nr.9 EStG (Einkommensteuergesetz), dass eine Abfindung wegen einer vom Arbeitgeber veranlassten oder gerichtlich ausgesprochenen Auflösung des Arbeitsverhältnisses bis zu einem Höchstbetrag von € 7.200 steuerfrei war.

Hatte der Arbeitnehmer das 50. Lebensjahr vollendet und hatte das Arbeitsverhältnis mindestens 15 Jahre bestanden, erhöhte sich der Freibetrag auf € 9.000,00. Hatte der Arbeitnehmer das 55. Lebensjahr vollendet und hatte das Arbeitsverhältnis mindestens 15 Jahre bestanden, galt ein nochmals erhöhter Freibetrag, nämlich ein Freibetrag von € 11.000,00.

Überstieg die Abfindung die oben genannten Höchstbeträge des § 3 Nr.9 EStG, dann musste dafür Lohnsteuer abgeführt werden. Diese konnte allerdings gemäß § 24 Nr.1 a oder b in Verbindung mit § 34 EStG ermäßigt sein.

Mit Wirkung vom 01.01.2006 hat der Gesetzgeber die Vorschrift des § 3 Nr.9 EStG ersatzlos abgeschafft und mit ihm die bisher geltende Steuervergünstigung für Abfindungen.

Für Arbeitsverhältnisse, die nach dem 01.01.2006 gegen Zahlung einer Abfindung auf Veranlassung des Arbeitgebers beendet werden, gibt es daher keine steuerlichen Begünstigungen von Abfindungen mehr. Allerdings hat der Gesetzgeber gleichzeitig mit der Abschaffung des § 3 Nr.9 EStG eine Übergangsregelung geschaffen. Diese ist in § 52 Abs.4a Satz 1 EStG enthalten.

Es ging in dem von dem Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall um die Frage, ob ein Tarif, der von der Autovermietung verlangt wurde, der Höhe nach ein objektiv erforderlicher und damit ersatzfähiger Herstellungsaufwand war. Die Autovermietung hatte einen einheitlichen Mietwagentarif angeboten, der weit über dem auf dem örtlichen Markt erhältlichen "Normaltarif" liegt, allerdings selbst nicht zwischen "Unfallersatztarif" und "Normaltarif" unterschied.

Der Geschädigte darf vom Schädiger bzw. dessen Haftpflichtversicherung nach § 249 BGB als erforderlichen Herstellungsaufwand nur den Ersatz derjenigen Mietwagenkosten verlangen, die ein verständiger, wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch in der Lage des Geschädigten für zweckmäßig und notwendig halten durfte. Grundsätzlich bedeutet dies, dass nur der auf dem örtlich relevanten Markt erhältliche günstigste Mietwagentarif ersatzfähig ist. Sobald sich dem Geschädigten Bedenken gegen die Höhe des angebotenen Unfallersatztarifs aufdrängen, ist es ihm zuzumuten, sich nach anderen Tarifen zu erkundigen und ein oder zwei Konkurrenzangebote einzuholen. Auch kann bei der Beurteilung der Ersatzfähigkeit eine Rolle spielen, wie schnell der Geschädigte ein Ersatzfahrzeug benötigt.